アパート・マンションの大規模修繕工事について
2025.02.03 (Mon) 更新
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福岡市・糸島市にお住いの皆さんこんにちは！
ユーペイントでは、アパート・マンションの外壁補修も承っております
今回はアパート・マンションのオーナー様に向けて修繕の内容をご紹介します。
アパートやマンションの修繕で思い浮かぶのは”大規模修繕”という言葉ではないでしょうか？
大規模修繕内容には外壁塗装以外の修繕工事も含まれています。
本日はその点も含めてご紹介していきます。
目次
・大規模修繕工事とは？？
戸建て同様、経年劣化によって生じた不具合や建物の主要構造や設備を計画的にまとめて修繕する工事のことを言います。
マンションなどの共用部分を中心に修繕し、修繕計画は長期修繕計画に基づいて管理組合が主体となって行います。
大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばすため、また住民が安全に快適に過ごすために必要な工事です。
工事を実施する前には、建物の診断や調査を行い、どの部分にどのような工事が必要かを明確にしてから
工事時期や工事の範囲を決定します。
大規模修繕工事を行う箇所
大規模修繕工事を行う箇所は、主に建物全体にわたりますが、特に劣化や損傷が見られる部分を
重点的に修繕することが一般的です。
＜よく修繕が行われる箇所＞
1. 外壁
外壁は建物の美観を保つためだけでなく、建物内部を守るためにも重要です。
ひび割れや汚れ、塗装の剥がれが進行すると水漏れや建物内部への影響が出る可能性があるため、
外壁の補修や再塗装が行われます。
2. 屋上・屋根
屋上や屋根は雨水の侵入を防ぐために特に重要です。
防水劣化や亀裂、ひび割れが進行している場合は防水工事や修繕を行い、場合によっては防水シートの張替えが行われます。
3. バルコニー
バルコニーも防水性を確保するために修繕が行われます。
水漏れを防ぐため床面の防水工事やタイルの補修、手すりの点検や交換が行われることがあります。
4. 共用部（廊下、階段、エレベーターなど）
共用部分は、住民が頻繁に利用する箇所です。
廊下や階段、エレベーターの改修を行うことで安全性や快適性を向上させます。
床の張り替え、壁の塗装、エレベーターの機器更新などが含まれます。
5. 窓・サッシ
窓やサッシの劣化が見られる場合、修繕や交換が必要です。
特に開閉部分やゴムパッキンの劣化が進行している場合には、防水性や断熱性の改善を目的に修繕が行われます。
6. 設備（給水、排水、電気など）
給水管や排水管、電気設備の老朽化や故障が見られる場合は交換が行われます。
特に、配管の漏水や劣化が進んでいる場合は早期の対策が必要です。
7. 駐車場
駐車場の舗装や排水システムの点検も大規模修繕の対象となります。
車両が頻繁に通行することによって舗装が劣化してひび割れや穴が開くことがあるため、その修繕が行われます。
8. 基礎部分
基礎部分の点検や補強も大規模修繕工事の一環として行われることがあります。
特に建物の沈下やひび割れが見られる場合、補修や補強が必要です。
これらの修繕箇所は、建物の状態や使用年数、過去のメンテナンス状況などに応じて異なる場合がありますが、
定期的な点検と修繕を行うことで建物の長寿命化を図ることができます。
大規模修繕工事の工事内容
外壁工事
外壁の修繕を行います。外壁のひび割れや欠損を修復し、塗装や防水処理を行うことが一般的です。
屋上・屋根の修繕
屋上や屋根の防水工事や、劣化した部分の補修を行います。屋上の防水性を保つことは建物の耐久性を高めるために重要です。
共用部分の改修
廊下や階段、エレベーターなど、共用部分の改修を行います。これには壁の塗り替えや床の修繕なども含まれます。
防水工事
外壁や屋上、バルコニーなどの防水性を確保するために、防水塗装やシートの貼り直しが行われます。
設備の更新・交換
給排水設備や電気設備、空調設備などが古くなった場合、これらの設備の交換や更新が行われることもあります。
窓やサッシの修繕・交換
窓枠やサッシの劣化や不具合がある場合、それらを修繕または交換する作業が行われます。
窓枠などのつなぎ目や隙間に充填されているシーリング剤のうち替えも行います。
バルコニーの修繕
バルコニーの防水工事や、手すりの修理、床のタイルの補修などが含まれます。
鉄部塗装
バルコニーの手すりやフェンス、防水扉など共用部分の鉄部に錆止め塗料を塗装後に表面塗装を行います。
配管工事
配管は一定の年数が経過すると上下水の配管に傷みが出てきます。
築年数が経つと配管の洗浄ではなく、補修や交換が必要になります。
大規模修繕を実施する時期
大規模修繕は12年～15年で実施されるケースが多いです。
ただし劣化状況や立地、使用状況によって周期は異なります。
賃貸と分譲の大規模修繕工事の違い
マンションは外から見ただけでは分譲か賃貸かわかりませんよね。
見た目には違いはありませんが、所有者と工事の進め方が異なります。
分譲マンション・・・多くの所有者がいる
賃貸マンション・・・オーナー単独
大規模修繕の際の意思決定は分譲マンションの場合は管理組合が行いますが、賃貸マンションの場合は
オーナー自身が決定することができます。
大規模修繕の費用も同じく分譲マンションは所有者で分割、賃貸マンションはオーナーがコスト面も
自由に決定することができます。
ただし分譲マンションのように所有者から積立金で費用を用意できないため、オーナー自身が資金を用意する必要があるため
検討しておかなければなりません。
＜工事を請け負う部分＞
分譲マンション・・・共用部分のみ。専有部分は区分所有者が個別に実施
賃貸マンション・・・共用部分。さらに専有部分もオーナーが実施
専有部分とは何号室という住居の中のことを指します。
賃貸マンションは土地も建物もすべてオーナーが所有しているため修繕を行う範囲も広いです。
賃貸マンションの大規模修繕工事はオーナーの義務
賃貸マンションの修繕工事をオーナー自身で決めていいのならやらなくてもいいと思うオーナーもいるかもしれません。
ですが、大規模修繕工事は義務でエレベーター、エントランス、廊下などの入居者の居住部分以外の共用部の維持管理が
義務の範囲となっています。
修繕を怠り入居者に被害が出た場合には「損害賠償の責務」を負うことになります。
賃貸マンションの大規模修繕工事を行う理由は義務である入居者の安全確保。2つ目に資産価値の維持、3つ目に住環境の
向上があります。
賃貸マンションの場合、入居率は重要です。そういった点から資産価値の維持と快適さと美観を保つために住環境の
向上が必要になります。
賃貸マンションの場合は分譲マンションと違い、大規模修繕工事を行うものという認識がない入居者の方もいるでしょう。
トラブルにならないためにも重要事項に記載、工事内容の共有が大切です。
「修繕工事」と「改修工事」の違い
大規模修繕工事を行う際に一緒に改修工事を行う場合もあります。
具体的にこの工事の違いはご存知でしょうか？大きく違うのは工事の規模や目的です。
修繕工事・・・建物の現状を新築当初の水準に戻す工事。老朽化を防止、損傷した部分を修繕することを目的としています。
改修工事・・・建物の機能や外観を改善する工事。建物の価値を向上させるため性能を改善し資産価値をあげることを目的。
改修工事はリフォームやリノベーションと思うとイメージしやすいかもしれません。
改修工事は修繕工事と比べると大掛かりになるケースが多く、費用も高額になります。
＜改修工事の具体的な例＞
・建物の耐震補強工事
・設備の最新化（省エネルギー対応など）
・バリアフリー対応
・空調整備の更新
・内装のリニューアル
2回目の大規模修繕工事の際に改修工事についても検討し始めるケースが多いです。
まとめ
いかがだったでしょうか？
大規模修繕工事という言葉は聞いたことがあってもその内容や目的、分譲と賃貸によっても違いが
あることはなかなか知らないのではないでしょうか？
安心して住んでいただくためにも計画的に修繕や改修の工事計画を立ててみてください。
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