マンション・アパートの工事で知っておきたい基礎知識
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福岡市・糸島市にお住いの皆さんこんにちは！
マンションやアパートの維持管理では、「補修工事」「修繕工事」「改修工事」という言葉をよく耳にします。
どれも建物を直す工事というイメージがありますが、実際には目的や工事の範囲に違いがあります。
外壁塗装を検討しているときも、見積書に補修や修繕といった言葉が記載されていたり、
外壁塗装とあわせて改修工事を提案されたりすることがあります。
それぞれの意味を知っておくと、工事内容を理解しやすくなり
建物の状態に合ったメンテナンスを考えるうえでも役立ちます。
今回は、補修・修繕・改修の違いについて、具体例を交えながら紹介します。
補修・修繕・改修工事の違いとは？
・補修工事とは？
補修工事とは、建物の一部に生じた傷みや不具合を直す工事です。
比較的小さな範囲の劣化や損傷に対して行われることが多く、外壁塗装の前にも実施されます。
例えば、外壁に発生したひび割れを埋めたり、剥がれた塗装を除去して下地を整えたりする作業が
補修にあたります。
シーリングの劣化部分を直すことや鉄部のサビを落として塗装できる状態にすることも補修の一例です。
補修工事は傷んだ部分を整え、建物の状態を改善するための大切な作業です。
外壁塗装を長持ちさせるためにも、塗料を塗ることだけでなく、塗装前の補修内容にも目を向けることが重要です。
・修繕工事とは？
修繕工事とは、経年劣化や故障などによって性能が低下した建物や設備を必要な機能が保てる状態に
戻すための工事です。
補修が部分的な傷みを直す作業を指すことが多いのに対し、
修繕は外壁や屋根、防水部分、共用設備などより幅広い範囲で使われる言葉です。
ただし、実際の工事現場では補修と修繕の意味が重なることもあります。
マンションやアパートでは劣化した外壁の塗り替え、屋上防水の修繕、雨漏りした箇所の修理、
傷んだ雨樋の交換などが修繕工事の例として挙げられます。
マンションやアパートは戸建てと違い規模も大きいため、
目立った不具合がなくても、定期的に点検を行い必要な修繕を進めることが大切です。
・改修工事とは？
改修工事とは、劣化した部分を直すだけでなく建物の性能や機能を向上させることも目的とした工事です。
例えば、外壁の補修や塗装によって建物を保護するだけでなく、より性能の高い材料を採用することや
防水性能を改善することなどが挙げられます。
また共用部分の近い勝手を改善したり、設備を新しいものに更新したりする工事も内容によっては
改修工事に含まれます。
マンションやアパートでは建物全体の状態を確認し、外壁塗装や防水工事、共用部分の整備などを
組み合わせて実施するケースもあります。
こうした工事では、単に元の状態に戻すだけでなく、
今後の建物の使いやすさや維持管理についても考えることが重要です。
工事の呼び方や範囲は業者によって異なる場合があります。
「改修工事」と記載されていても、具体的にどのような工事が含まれているのか、
見積書や工事内容を確認することが大切です。
建物の状態に合わせて工事を選ぶことが大切
補修・修繕・改修はそれぞれの目的や工事範囲に違いがありますが、
必ずしも明確に区別されているわけではありません。
実際の現場では、ひとつの工事の中に複数の内容が含まれることもあります。
例えば、アパートの外壁塗装ではひび割れの補修やシーリングの打ち替えなどの補修を
行ったうえで外壁を塗装をします。
建物全体の修繕計画の中で、防水工事や共用部分の改修をあわせて検討する場合もあります。
そのため、工事の名称だけで判断せず、建物のどこに不具合があり、何を目的としてどのような施工を
行うのかを理解して進めることが大切です。
外壁は塗装前に補修が必要になることがある
アパートやマンションの外壁塗装も住宅の外壁塗装と同じように塗装前に補修が必要になることがあります。
代表的なものを紹介します。
1．外壁のひび割れ補修
外壁塗装前に確認したい代表的な症状のひとつが、外壁に発生したひび割れです。
補修方法は、ひび割れの幅や深さ、外壁材の種類などによって異なります。
軽微なひび割れであれば、適切な補修材を使用して処理します。
幅が広いものや深いもの、周囲の外壁が浮いているものなどは、
より詳しい調査や別の補修方法が必要になる場合があります。
ひび割れをそのまま塗装してしまうと、再びヒビが表面に出てきたり、
雨水の浸入を防げなかったりする可能性があります。
2. シーリングの補修・打ち替え
サイディングやALCの建物では、目地やサッシまわりのシーリングが
硬化・ひび割れ・剥離していることがあります。
ひび割れ、硬化、痩せ、剥離などが見られる場合は打ち替えや増し打ちを検討します。
これは外壁塗装とセットで考えられることが多い補修です。
3．外壁の浮き・剥がれの補修
モルタルやタイルなどの外壁材で、部分的に浮きが発生しているケースがあります。
外壁材が浮いている場合は塗装だけでは直らないため、
浮いている部分を確認し必要に応じて撤去・補修をします。
塗膜の剥がれは、経年劣化や下地との密着不良などによって発生します。
外壁材自体が浮いている場合には、雨水の浸入や下地の劣化が関係している可能性もあります。
特に、建物の高い位置や通路に面した場所で外壁材の浮き・剥がれが見られる場合は、
落下の危険性にも注意が必要です。
見た目を整えることだけを目的とせず、安全面も含めて点検してもらいましょう。
4. 鉄部のサビ補修・腐食の補修
アパートやマンションでは、階段・手すり・扉・鉄骨部分など鉄を使用した部分が多くあります。
鉄部は雨水や湿気の影響を受けやすく、塗膜が劣化するとサビが発生しやすいです。
サビが出ている場合は、塗装前にケレンなどでサビや古い塗膜を除去する下地処理を行います。
サビが進行している場合は、単純に塗装するだけではなく、部材自体の状態確認が必要です。
特に共用階段や手すりは、入居者が日常的に使用する場所です。
サビによって強度が低下している可能性もあるため、外観だけで判断せず安全性も確認することが大切です。
5. ベランダ・廊下などの防水補修
外壁塗装と同時に、ベランダや共用廊下の床面の防水状態も確認しておきたい部分です。
ベランダや廊下の床面には、防水層や防水材が施工されています。
防水層のひび割れや膨れ、剥がれ、劣化などがあれば防水工事を検討します。
また、ベランダや廊下の下にある天井部分にシミや剥がれが見られる場合は、
上部から雨水が浸入している可能性もあります。
症状が出ている場所だけでなく、水の浸入経路も調べてもらいましょう。
特にマンション・アパートでは、外壁だけでなく「雨水が入ってくる可能性がある場所」を
まとめて確認することが重要です。
6. 雨樋の補修
雨樋に割れや破損、詰まり、金具の劣化などがある場合もあります。
塗装できる部分は塗装しますが、破損している場合は交換や補修が必要になることがあります。
8. 外壁材の欠損・穴などの補修
外部の一部が欠けていたり、設備の取り付け跡などで穴が開いたりする場合もあります。
こうした部分を適切に処理してから塗装することで、仕上がりだけでなく外壁の保護にもつながります。
まとめ
マンションやアパートを長く良好な状態に保つためには、
劣化の程度や建物の状況に応じた工事を選ぶ必要があります。
外壁塗装を検討するときも、塗装だけでなく、必要な補修や修繕がないかを確認しておきましょう。
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記事監修者
山口 博城HIROKI YAMAGUCHI
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